乾立基金｜房地产投资的全球视野与海外实践

2017年8月7日-10日，由观点地产新媒体主办的“2017博鳌房地产论坛”在海南蓝湾绿城威斯汀度假酒店召开。一批来自政府主管部门、房地产企业、金融机构的重量级嘉宾与会，围绕“跨越与去地产化浪潮”的主题，从各自的角度，做了深入的探讨和解析。

作为国内地产私募基金的代表，乾立基金受邀与会，执行总裁成斌在“全球视野里的中国房地产”主题讨论会中，分享了乾立基金在海外投资领域积累的经验，并为国内从事房地产开发的企业进行海外地产投资提出了宝贵的意见和建议。

在8月8日晚间举行的2017年度中国地产风尚盛典颁奖典礼上，乾立基金荣获“2017中国年度影响力地产基金”。

“作为由中国主流媒体、专业机构组成强大的评审阵容，通过对众多权威机构的数据分析，项目现场实地调研、业主访问，媒体调查等手段，推选本年度中国房地产那些引领风尚的企业、人物、楼盘——中国地产风尚大奖评选结果是一年一度的博鳌房地产论坛上最受关注的环节，迄今已进入第十五个年头。”

清晰认识国内外地产市场差异

成斌在会上指出，国内外房地产市场都具有周期性，且都经历了圈地造楼野蛮生长的发展阶段之后，开始回归理性，资产运营、存量更新以及融退这些环节中，国外地产行业所经历过的问题或阶段，目前中国地产市场也正逐步在面对。

但必须意识到，海外房地产市场与大家习以为常的国内房地产投资在模式和机制上，还是存在较大的不同，这种不同是源于金融体系的差异，也受到法律环境、监管制度的差别影响。

他以乾立基金在澳大利亚所投资的项目为例，从几个方面介绍了这种差异：

首先是融资渠道方面，在国外，活跃的金融创新创造出花样繁多的房地产金融工具，这是国内房地产企业融资与国外房企融资的最大区别。而我国房地产开发融资高度依赖银行资金，特别是房地产开发建设中，传统银行融资仍占据主要地位。创新类金融工具，诸如资产证券化产品，受国内市场环境及政策等限制，大多数仍处于尝试和探索阶段。

而在国外，30%~40%，有的项目甚至有50%的部分，是来源于针对项目的股权投资，这种大规模的股权融资形式，值得国内的开发企业借鉴。

此外，在贷款的拨付上，与国内直接给到开发企业手中不同，根据澳大利亚的相关法规，资金并不经手开发企业，而是直接拨付给项目承建企业，且拨付的过程完全根据项目开发的进度进行。对于国内房地产开发企业来说，对于这些制度上的差异需要事先有全面的认识，并做好相应的预案。

利用好金融工具是房企海外生存的必要能力

充分利用金融工具，通过资产证券化的方式，进行房地产投融资是中国房地产企业进行海外投资时需要转变的观念。对于资产证券化的应用不仅仅可以在融资方面，在投资全流程中，利用好金融工具，也能大大提高中国房企在海外的资金效率。

国内现在房地产金融工具正逐步完善，类REITs、CMBS正在兴起，起到越来越重要的作用。不过放眼海外，这些金融工具发展已经相对成熟，例如美国商业物业融资中，商业贷款仅占其中的47%，REITS占大约33%，CMBS占20%以上。成斌指出，利用好金融杠杆，从而获得相对低成本的融资，并且在后续的退出当中也可以充分利用REITs的方式打通退出的通道。

相比较起来，中国房企融资成本较高，加上政策方面的收紧，通过在国内融资，然后再投向海外，并不是中国房企从事海外投资的理想方式。

对于中国房地产企业来说，海外市场是一个机遇与风险并存的舞台，如何更好的适应海外市场的生存规则，利用好金融工具，进而获取更广阔的发展空间，对于所有希望进行海外投资的房企来说，需要全球化的视野，和对于行业更进一步的理解。

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